In questo report ti spiego come viene regolamentata la detenzione di un immobile in Italia tramite Società Estera. Inoltre capirai perché il settore immobiliare rappresenta sempre e comunque un’ottima opportunità di investimento per te e per il tuo gruppo aziendale. Infatti, anche se hai un gruppo internazionale e se non vivi più in Italia, detenere immobili in Italia per il tramite di una società estera potrebbe in ogni caso darti dei grossi vantaggi economici e fiscali.

Pianificare non significa soltanto risparmiare sulle tasse

Pianificare non significa soltanto organizzare il tuo gruppo in maniera da ottimizzarne il carico fiscale. Questo deve essere solo uno degli obiettivi. Ma pianificare vuol dire anche prendere in considerazione le differenti possibilità di investimento di cui approfittare per reinvestire gli utili aziendali e metterli a profitto. Un profitto nel profitto, esponenziale. Oppure desideravi acquistare pellicce e gioielli per la tua amante … ti prego non dirmelo … magari tua moglie ci sta leggendo 🙂

Sai meglio di me che un buon imprenditore ha una visione di impresa che va al di là del suo stesso business (e delle amanti soprattutto) e sai come e meglio di me che il Real Estate (il settore immobiliare) offre da sempre grandi opportunità di investimento e di profitto. Certo bisogna sapere dove guardare. Alcuni paesi dell’Europa occidentale ormai sono ridicolmente insostenibili sotto questo profilo, nel senso che il prezzo degli immobili ha raggiunto prezzi da malati di mente e, di conseguenza, se non sei Onassis meglio lasciar perdere.

D’altro canto, l’Europa dell’Est offre ad esempio opportunità strabilianti, se compariamo ad esempio il prezzo al metro quadro rispetto a quello italiano e, soprattutto, se consideriamo che sono proprio i paesi dell’Est a crescere oggi più velocemente degli altri. Il loro segreto? Beh e’ semplice, hanno tutti molta “fame”, e ci danno dentro con il lavoro. Vogliono farcela, un po’ come ha fatto l’Italia dei nostri nonni negli anni ‘60.

Ad ogni modo, molti dei mie clienti vecchi e nuovi vantano tutti discrete proprietà immobiliari anche in Italia e la loro pianificazione fiscale non può quindi certo prescinderne. Molti mi chiedono se è possibile allora vendere o conferire gli immobili in Italia ad una società offshore di diritto estero, ad esempio UK (ma anche altre giurisdizioni vanno benone). Certo queste società non devono essere amministrate da soggetti fiscalmente residenti in Italia, altrimenti la cosa non sta in piedi.

Cedendo in ogni caso gli immobili ad una offshore possono raggiungersi importanti risparmi fiscali. Ovviamente, gli immobili saranno quindi locati a terzi in Italia in maniera da metterli a reddito e guadagnarci (a volte parliamo di grosse ville sul mare). M quali sono le conseguenze in termini fiscali? A cosa è necessario fare attenzione quando si detiene un immobile per il tramite di una società estera?

Le conseguenze della detenzione di un immobile per il tramite di una società estera

Una società estera potrà decidere di detenere immobili in Italia sia se sono strumentali per la sua attività, sia se non lo sono. Il punto cui prestare attenzione e’ che se la società estera acquista immobili non strumentali e li mette a reddito, questa cosa potrebbe dare il via in Italia ad una vera e propria attività d’impresa dell’azienda stessa in Italia se l’attività viene svolta in maniera organizzata e, in questo caso, addio risparmio fiscale.

Se invece gli immobili sono relativamente pochi e vengono messi a reddito in maniera intelligente, è possibile evitare la configurazione di una attività di impresa in Italia e salvare capra e cavoli. Ci sono naturalmente alcuni punti da smarcare e a cui prestare particolare attenzione.

Un immobile non è una stabile organizzazione

La prima domanda da porsi è proprio questa: “ma un immobile detenuto in Italia per il tramite di una società offshore, costituisce stabile organizzazione oppure no?”

Come sempre in ambito fiscale la risposta è: “dipende”. Anche se in questo caso devo dire che una volta tanto l’Agenzia delle Entrate ci ha dato una grossa indicazione con la risoluzione n. 460196/1989, la quale chiarisce che: “La struttura immobiliare non sembra (…) concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”.

Come dire quindi che il semplice possesso di un immobile (che potrebbe essere un appartamento ma anche un intero palazzo) non deve considerarsi di per sè una stabile organizzazione.

Inoltre, dalla lettura della risoluzione, pare di capire che anche dopo aver messo l’immobile a reddito, ad esempio dandolo in locazione, la situazione non cambierebbe, non si configurerebbe cioè nessuna stabile organizzazione; ciò unicamente se, considerati sia l’ampiezza dell’immobile che i canoni percepiti, la locazione rappresenti un’attività marginale per l’azienda estera.

A questo punto bisognerà tassare i canoni di locazione. Di fatto, bisognerebbe tassare il reddito come avviene per le persone fisiche (dunque l’85% del canone sarebbe soggetto ad Irpef), ma, e qui arriva la buona notizia, non ci saranno ne’ l’obbligo dell’emissione di un documento contabile specifico, né l’assoggettamento ad IVA del canone percepito. Il reddito conseguente sarà dunque tassato al pari di un reddito fondiario percepito in capo ad una persona fisica.

Esiste poi, a nostro avviso, un’altra interessantissima possibilità, e cioè quella di utilizzare la cedolare secca nel caso sia locato un immobile abitativo da parte di una società non residente e senza stabile organizzazione; a determinate condizioni, ci sarebbe cioè l’opportunità di una tassazione estremamente ridotta rispetto a quella ordinaria (l’aliquota di tassazione della cedolare secca è oggi fissata al 21% del canone, che diventa del 10% in caso di locazione a canone concordato per via del Decreto Lupi).

E non mi pare poco! E’ necessario però che l’immobile detenuto per il tramite della società estera e messo a reddito in Italia costituisca sempre e comunque un’attività marginale della società stessa, altrimenti addio agevolazioni. Inoltre, l’applicazione della cedolare secca potrebbe essere contestata dalla Amministrazione finanziaria. Ma noi non ci faremo intimidire e la difenderemo davanti ai giudici tributari 😉

Pianificate gente, ma fatelo con le persone giuste!