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Tassazione degli immobili locati a Dubai

24 Aprile 2024

Il mercato del mattone emiratino, col suo continuo incremento del valore degli immobili, è in continua crescita, trainato da un’economia in forte espansione che rende città come Dubai ed Abu Dhabi places to be.

Nel solo 2023 sono stati oltre 120.000 gli acquisti immobiliari realizzati da persone o soggetti italiani, quarti nella graduatoria degli acquirenti dietro a cinesi, britannici e tedeschi.

Gli acquisti possono essere finalizzati ad un trasferimento della persona, ad un investimento speculativo, puntando sulla crescita del valore del bene o alla locazione dell’immobile.

E’ quest’ultimo il caso che ci interessa concretamente.

I redditi generati da persone fisiche negli Emirati Arabi Uniti non sono generalmente assoggettati a tassazione, quindi l’eventuale immobile acquistato da un soggetto italiano a Dubai e concesso in locazione non sconta alcuna imposizione in quel paese.

Se però la persona fisica è fiscalmente residente in Italia, i canoni di locazione scontano imposizione nel nostro paese qualificando come redditi diversi.

Per gli immobili locati, l’art. 70 co. 2 del TUIR e le istruzioni al modello REDDITI prevedono che:

  • se il reddito da locazione è soggetto a imposizione sui redditi nello Stato estero, occorre indicare nella dichiarazione italiana l’ammontare dichiarato nello Stato ove è situato l’immobile; in questo caso spetta il credito per le imposte estere, e non la deduzione forfetaria del 15%;
  • se, invece, lo Stato estero non prevede l’imposizione diretta sui canoni di locazione, concorre alla formazione del reddito italiano il canone ridotto del 15%, senza poter fruire del credito per le imposte estere (in quanto ivi non dovute).

Anche secondo l’art. 6 del modello OCSE contro le doppie imposizioni, la circostanza che gli immobili siano soggetti ad imposizione nello Stato in cui sono situati non esclude che il loro reddito concorra comunque a formare il reddito complessivo imponibile in Italia.

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Quando Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra lo Stato estero e l’Italia preveda che “i redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato”, non si esclude la potestà impositiva (concorrente) dello Stato di residenza del percettore dei medesimi, quindi l’Italia.

Sul punto, il commentario al modello OCSE precisa che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato contraente lo avrebbe precisato espressamente.  

Cosa accade quindi in termini pratici?

L’immobile locato a Dubai non genererà alcun reddito imponibile emiratino, tuttavia se il possessore di detto immobile è fiscalmente residente nel nostro paese, il reddito dovrà essere dichiarato nel quadro RL del modello redditi e sarà assoggettato ad imposizione in Italia.

Nel nostro caso, il soggetto italiano non avrà a disposizione alcun credito d’imposta estero da scomputare dall’imposta italiana.

E’ importante sottolineare che gli EAU rientrano nella cosiddetta black-list di cui al DM del 04/05/1999 per cui, in caso di accertamento, è in capo alla persona fisica italiana l’onere di dimostrare all’Agenzia delle Entrate che si è effettivamente trasferita in quel paese ai fini fiscali e che quindi i redditi generati a Dubai non devono essere assoggettati a tassazione in Italia.

La black list sopra menzionata viene regolarmente aggiornata sulla base dei seguenti criteri:

  • bassa o nulla forma di imposizione personale (riferita non solo alle aliquote d’imposta nominali, ma anche alla formazione della base imponibile, agli eventuali regimi agevolativi, alle detrazioni d’imposta e alle deduzioni dal reddito complessivo);
  • grado di trasparenza e di collaborazione informativa al fine di delineare, con riguardo anche alla situazione bancaria, l’effettività delle posizioni economico-fiscali;
  • poteri e modalità di accertamento dell’Amministrazione finanziaria locale.

La persona fisica residente in Italia che possiede immobili all’estero è inoltre tenuta alla compilazione del quadro RW della dichiarazione dei redditi sia ai fini del monitoraggio fiscale, sia per quanto riguarda la liquidazione dell’IVIE, l’imposta sugli immobili detenuti all’estero, la cui aliquota, a partire dal 2024, è aumentata all’1,06%, contro lo 0,76% precedente.

Per una corretta pianificazione dei propri investimenti esteri dall’Italia, è quindi di capitale importanza avere una conoscenza delle implicazioni fiscali dei redditi da essi generati e delle sanzioni che  possono derivare da una incorretta applicazione delle norme, a maggior ragione nel caso in cui siano coinvolti paesi black-list,  da cui la necessità di affidarsi ad un professionista competente che accompagni il cliente in ogni passaggio.

Wish You All The Very Best

Luca Taglialatela 

Luca Taglialatela

Dottore commercialista e tributarista internazionale, creatore di Trasferimento Sicuro, il primo blog dedicato ai trasferimenti di residenza fiscale dall’Italia verso l’estero e Tax Planning Internazionale, il primo blog che insegna agli imprenditori come risparmiare fiscalmente sull’attività della propria azienda grazie al tax planning internazionale.

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