In questo report ti spiego perché le attività di investimento immobiliare negli Stati Uniti andrebbero pianificate per bene e con un bravo consulente. I vantaggi in termini di investimento sono elevati, ma i vantaggi in termini di risparmio fiscale fanno tutta la differenza del mondo e possono arrivare a farti addirittura raddoppiare il ritorno sull’investimento.
Una volta arricchirsi tramite investimenti immobiliari negli Stati Uniti era semplice. Per un motivo in particolare: la plusvalenza che realizzavi con la compravendita di un immobile non era tassata. C’era molto poco da sapere al riguardo. L’unica condizione era che l’immobile non fosse collegato allo svolgimento di un’attività economica sul suolo americano (che so, ad esempio un immobile locato ad un esercizio commerciale).
Correva l’anno 1980 quando la pacchia terminava. E sì, perché quanto ti ho appena detto era valido solo per gli stranieri, per chi cioè desiderava investire in immobili senza essere però cittadino americano. Gli americani che effettuavano esattamente il medesimo investimento, invece, venivano tassati. Con l’entrata in vigore del FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) la pacchia com ti ho detto terminava per sempre. I cittadini americani ne avevano le scatole pieno … e non possiamo dire che non avessero le loro ragioni obiettivamente.
Pertanto, oggi troviamo scritto nero su bianco sul codice fiscale degli Stati Uniti (il cosiddetto IRC o Internal revenue Code) che la plusvalenza che deriva dalla vendita o dalla disposizione di un bene o di un diritto di proprietà su un bene immobile statunitense è sempre considerato connesso allo svolgimento di un’attività commerciale. Fine della storia. Se sei americano o meno, nel momento in cui alieni una proprietà sul suolo americano, ci paghi le tasse e amen.
Ma il mercato statunitense per gli investitori immobiliari è ghiotto!
Era chiaro dunque che chi investe nel real estate non si sarebbe fatto scoraggiare dal fisco statunitense. Ed è così che si è ricorso alle affilate armi della pianificazione fiscale internazionale per accaparrarsi un lecito risparmio fiscale che legittimi l’investimento massimizzandone il ritorno economico.
La fiscalità degli immobili negli USA
Per capire però come funziona la pianificazione fiscale sul real estate americano, è necessario fare la conoscenza con due concetti fondamentali e importantissimi ai nostri fini:
1. il cosiddetto “USRPI”
2. la cosiddetta “USRPHC”
Soltanto una volta compreso ed assimilati questi due concetti di diritto americano – piuttosto semplici, non temere – è possibile capire in che modo una sapiente pianificazione fiscale in materia di real estate può fare al caso tuo.
Vediamo di capirci qualcosina di più allora.
- L’USRPI è l’acronimo di United States Real Property Interest. In particolare, devi sapere che è considerato USRPI ogni tipo di interesse che insiste su un bene immobile su suolo americano. Ad esempio, anche un contratto di affitto è considerato USRPI. E’ come se fosse l’unità di misura per il fisco americano per sapere quando è il caso di tassare un’operazione immobiliare all’interno degli USA.
- Mentre per USRPHC, semplicemente, si intende una “U.S. Real Property Holding Corporation”, ovvero sia una società holding americana per il tramite della quale si investa in immobili
Ora, non solo è considerato USRPI un interesse diretto da parte di una persona (sia fisica che giuridica) su un bene immobile. Ma è considerato USRPI anche:
- un interesse in una società americana, la cui maggior parte degli assets sia costituita da beni immobili situati negli Stati Uniti (la “USRPHC” di prima per intednerci);
- un interesse diretto in una partnership o un interesse diretto in un trust che a loro volta detengano USRPI.
Sembra complicato, ma non lo è. Il punto è questo: vieni tassato ogni volta che:
- detieni immobili direttamente negli USA e li vendi
- detieni quote di società la cui maggior parte degli assets sia costituita da beni immobili situati negli USA e ci fai operazioni immobiliari
Come il fisco americano ha fatto in modo di ottenere il controllo sulla vendita di tutti gli immobili su suolo americano.
Il fisco americano ha messo le mani su tutte le cessioni immobiliari, senza farsene sfuggire neppure una. Per riuscirci è ricorso ad un trucco vecchio come il mondo in fiscalità: ha ribaltato gli oneri formali sull’acquirente.
Così facendo, il fisco non ha bisogno di controllare direttamente il vero proprietario (e venditore) dell’immobile che, quando è un soggetto straniero, ha sicuramente meno possibilità di essere conosciuto e controllato.
Il Tax Reform Act del 1984 ha dunque introdotto una ritenuta del 15% sulla somma realizzata con la compravendita dell’immobile.
In particolare, oggi, al momento della vendita, l’acquirente deve trattenere il 15% della somma versata. Si tratta in sostanza di una ritenuta del 15% sul prezzo di vendita dell’immobile che viene poi direttamente anticipata al fisco americano. È a tutti gli effetti una ritenuta d’acconto sulle tasse che il venditore sarà tenuto a versare a seguito della presentazione della sua dichiarazione dei redditi.
Facciamo un esempio concreto.
Il soggetto A, persona fisica residente in Italia, compra l’immobile X in Florida a 1.000 dollari e lo rivende a 9.000 dollari al soggetto B, persona fisica residente in USA.
B deve versare al fisco americano 1.200 dollari (pari al 15% di 9.000 meno 1.000) a titolo di anticipo sui redditi di A.
Fin qui tutto lineare.
Se compro un immobile e lo rivendo ci pago le tasse, e sono costretto a farlo perché c’è qualcun altro (l’acquirente dell’immobile) che lo fa immediatamente per me. Non si scappa.
Ma allora cosa posso fare per pagare meno tasse sulla plusvalenza da cessione dell’immobile?
Tutto dipende dal metodo di acquisto dell’immobile. È questa la chiave!
Che cosa significa?
Passiamo in rassegna le possibili soluzioni di acquisto con le relative modalità di tassazione.
1) Acquisto di Immobile tramite LLC
Si pone il caso, classico, di investimento immobiliare per il tramite di una partnership. Tipicamente una LLC single membership.
Le possibilità sono due: se l’immobile è dato in affitto, potrebbe verificarsi che il reddito che ne deriva sia qualificato come reddito d’investimento, oppure come attività di impresa negli Stati Uniti (dipende dalla situazione globale dell’investitore).
Nel primo caso (reddito di investimento), il reddito sconta una tassazione fissa al 30%.
Nel secondo caso invece (reddito di impresa), al reddito vanno applicate le aliquote previste dai corrispondenti scaglioni progressivi che possono raggiungere (grazie alla riforma Trump) un’aliquota massima del 37%.
Quando l’investitore andrà a vendere l’immobile, sulla plusvalenza si applicherà invece una tassazione del 15%.
2) Acquisto di Immobile tramite Corporation
Si da il caso che il medesimo acquisto di un immobile all’interno del territorio degli Stati Uniti sia effettuato attraverso una C Corp, tipicamente detta corporation. Si tratta di un’entità con personalità giuridica e autonomia patrimoniale perfetta in cui, diversamente dal caso della LLC, la tutela del patrimonio dei soci è totale (un po’ come la Srl italiana in sostanza).
In questo caso, non vi è dubbio che l’eventuale reddito derivante dall’immobile concesso in locazione è qualificato come reddito da locazione con tassazione, udite udite, del 21% (post riforma Trump).
Notevole è dunque la differenza rispetto al primo caso (acquisto tramite LLC) in cui il reddito veniva tassato, a seconda delle condizioni, al 30% o addirittura al 37%.
Da tenere sotto controllo però la “State Corporate Tax” variabile da stato a stato e compresa indicativamente tra lo 0% ed il 10% che varia a seconda dello stato in cui si trova l’immobile (i.e. California, Wyoming, Texas, ecc.).
Inoltre, il reddito che la C corp distribuirà all’imprenditore – cioè il dividendo – è ulteriormente soggetto ad una ritenuta alla fonte del 30% che, però, sulla base delle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate tra gli USA ed il paese di residenza dell’imprenditore, può essere ridotta al 15%.
Tuttavia, esistono alternative perfettamente legali per evitare questo doppio livello di tassazione (il 21% sul reddito ed il 15% sul dividendo). Ma va verificata la fattibilità di volta in volta e ponderata con le esigenze dell’imprenditore.
In caso di alienazione dell’immobile la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile sarà tassata al 21%.
3) Acquisto immobile per il tramite di una società straniera (non americana)
Un’ipotesi sul piatto dell’investitore è quella di acquistare un immobile su suolo americano per il tramite di una società straniera. È sicuramente possibile cioè utilizzare un veicolo che non sia incorporato negli Stati Uniti. Alla luce del fatto che una struttura di questo tipo non è sottoposta ad imposta di donazione e successione negli USA, c’è da dire che è di solito utilizzare per grossi investimenti immobiliari.
Vediamo cosa accade in questa ipotesi sotto il profilo della tassazione:
- Il reddito da locazione che ne deriva, se non collegato allo svolgimento di un’attività commerciale svolta negli USA, subisce una ritenuta del 30%
- Lo stesso reddito, invece, se collegato allo svolgimento di un’attività commerciale negli USA, sarà soggetto all’aliquota del 21%
Da non sottovalutare, in questo caso, l’applicazione delle due seguenti imposte:
- la State Corporate Tax
- la Branch Profit Tax (un’imposta del 30% che si applica all’ammontare degli utili attribuibili all’attività esercitata negli Stati Uniti e non reinvestiti nella società stessa – tassati anche se non vengono materialmente distributi ai soci). Tuttavia, quest’ultima può essere considerevolmente ridotta tramite l’applicazione delle convenzioni contro le doppie imposizioni.
Per quanto di nostro interesse: la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, a partire dal 2018, sconta una tassazione in misura fissa del 21% (come nell’ipotesi numero 2 vista sopra).
4) Un’alternativa molto utilizzata
Un’alternativa molto utilizzata per ragioni fiscali e di privacy è senza dubbio quella di costituire una società holding (non negli USA) che detiene una società incorporata negli Stati Uniti la quale, a sua volta, detiene un immobile sul suolo americano.
Parliamo di fatto di una piramide al cui vertice c’è l’investitore e alla cui base l’immobile. Dunque il risultato che si ottiene è il medesimo in termini di controllo dell’investimento. Ma in termini fiscali i vantaggi sono numerosi e tangibili.
La plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile sconterà l’aliquota del 21% grazie, lo ricordiamo, alla riforma Trump. Dunque, anche in questo caso troviamo la stessa percentuale di tassazione che abbiano visto nell’ipotesi numero 2 e numero 3 sopra).
Tuttavia, e qui viene il bello, tutte le altre imposte applicabili negli USA, come osservate nelle ipotesi da 1 a 3, possono invece essere evitate con una sapiente gestione e pianificazione fiscale.
Quelle esaminate nell’articolo sono solo alcune delle alternative sul piatto. Lo scenario è comprensibilmente più vasto e complesso di così, ma le percentuali di tassazione che ti ho indicato sono assolutamente reali.
Il real estate è da sempre una delle aree maggiormente interessate dagli investimenti finanziari, sia di grandi che di piccoli investitori. Il ritorno sull’investimento è senz’altro la chiave per decidere se e quando investire. Oggi, all’analisi di mercato va’ affiancata un’attività strategica di pianificazione fiscale.
Pensaci la prossima volta che investirai.
